Girişim

WeWork 20 milyar dolarlık ofis imparatorluğu

WeWork 20 milyar dolar ile ABD’nin Uber ve Airbnb haricindeki en değerli yeni şirketi. Bahse konu olan şey şu: Şirket sadece ortak çalışma mekanları inşa etmek yerine herkesin ofis deneyimini değiştirecek.

Adam Neumann ve Miguel McKelvey
WeWork’ün kurucuları Miguel McKelvey ve Adam Neumann

WeWork‘ün coşkulu kurucusu ve genel müdürü Adam Neumann, New York’ün Chelsea semtindeki ofisinde ileri geri yürüyordu. Japonya’nın en zengin insanı ve dünyanın en büyük yatırımcılarından banka patronu Masayoshi Son, 38 yaşındaki eski İsrail donanma subayına ortak çalışma alanındaki yenilikleriyle tanınan şirketin merkezinde dört başı mamur bir gezinti için iki saat içinde kendisini arayacağını söylemişti. Ve bir buçuk saat gecikmişti. “Masa geldi, saatine baktı ve bana ‘Üzgünüm sadece 12 dakikam var’ dedi” diye anlatıyor sonrasını Neumann çatlak bir sesle. Ve Son tamı tamına 12 dakika ortalığı gezdikten sonra gitmesi gerektiğini söyledi. Ama Neumann’a otomobilinde kendine katılmasını önerdi. Neumann, sonumunu yapabilmek için bu teklifi kabul etti ve 20 milyar dolarlık bir gezintiye dönüşecek bir yolculuğa çıktı.

SoftBank WeWork’e 3 milyar dolar yatırım yaptı

WeWork, SoftBank Corp’tan aldığı 3 milyar dolarlık yatırımla, piyasa değerini 42 milyar dolara yükseltti.

SoftBank kurucusu Masayoshi Son
Masayoshi Son, SoftBank’ın kurucusu ve CEO’su. 11 Ağustos 1957 doğumlu Son, Bloomberg Billionaires Index’e göre 12 milyar dolarlık kişisel servetiyle Japonya’nın en zengin adamı.

Son, Neumann’a sunumunu bir kenera bırakmasını söyledi, iPad’ini çıkardı ve bir yatırımın ana hatlarını çizmeye başladı. “O büyüklükte bir şirket için değerlemenin çok yüksek olduğunu ve rahatlıkla başka birinin bunu kopyalayabileceğini düşünüyordum” diyor Son, “Ama kimse kopyalayamadı. Bu, üzerine konuşması kolay ama uygulaması zor bir fikirdi – Adam söylediği şeyi yapabildiğini ispatladı.

Yolculuk sonra erdiğinde Son, iPad’de çizdiği taslağın üzerine adını yazdı, imzasını attı ve yanına bir çizgi çekerek kalemi Neumann’a uzattı. “Bugün bile düşündüğümde tüylerim diken diken oluyor” diyor Neumann ve bunu ispatlamak için uzun kolunu gösteriyor. “Yarım saat sonra bana şu e-postayı attı” diyen Neumann iPhone’undan dijital bir peçete sözleşmesinin fotoğrafını buluyor – küresel bir ortaklığı düzenleyen karmakarışık çizgiler; Masa’nın büyük harflerle ve kırmızı renkteki imzasının yanında Neumann’ın çizdiği mavi renkli imzası bulunuyor.

Otomobilin arka koltuğunda imzalanan ön protokol, avukatların elinden iki parçalı bir anlaşma olarak çıktı: Banka, WeWork’e doğrudan 3 milyar dolar yatırım yapacaktı (1,3 milyar doları mevcut çalışan hisseleri için alım teklifi, 1,7 milyar doları da yeni hisse senedi olarak). Ayrıca 1,4 milyar dolar daha WeWork’ün Asya’da büyümesi için üç yeni kuruluş – WeWork Japan, WeWork Pacific, WeWork China – arasında bölüştürülecekti. Neumann’ın ekibi ofisler inşa edip yönetecekti; Softbank da yerel ilişkileri idare edecekti.

Değerleme: 20 milyar dolar

Gayrimenkul, ağırlama ve teknoloji sektörlerine yayılmış bir şekilde faaliyet gösteren WeWork artık otel işletmecisi Hilton Worldwide ile aynı değere sahipti; ticari gayrimenkul devi Boston Properties ve sosyal medya sansasyonu Snap’ten de daha değerliydi.

Adam’a WeWork’ün geniş bir satış gücü olmadan ya da büyük bir pazarlama harcaması yapmadan organik bir şekilde büyümesinden gurur duymasını söyledim” diyor Son, “Orijinal planını on kat büyüt. Böyle düşünürsen değerlemem ucuz“. Peki ne kadar ucuz? “Değeri birkaç yüz milyar doları bulabilir.

Bu açıklama Son’ın şirkete neden 20 milyar dolar değer biçtiğini anlamaya çalıştığınızda bir anlam ifade ediyor – ABD’nin yeni kurulmuş şirketleri arasında sadece Uber ve Airbnb bu rakamın üzerine çıkabiliyor (dijital istihbarat şirketi Palantir, WeWork ile benzer bir değere sahip). Sonuçta bu tek bir ofise sahip olmayan bir ofis şirketi. Uber ve Airbnb gibi WeWork de temelde aracılık yapıyor – başkalarından toptan fiyatına mekan kiralıyor ve sağladığı şık tasarım, esnek kira şartları ve internet, resepsiyon, posta odası ve temizlik gibi dahili hizmetler karşılığında ek ücret alıyor.

WeWork Office Boston

WeWork’ün katma değeri, ofis kültürü – hem de muazzam bir ölçekte. 2010’da New York’ta bir mekanla yola çıkan şirketin bugün dünyanın dört bir yanındaki 52 kentte 163 yeri bulunuyor- bu, 2015 sonundan bu yana üçe katlanan bir rakam. Şirketin 2 bin 900’ü aşkın çalışanı, 1 milyon metrekareye yakın bir alanı yönetiyor. Şirketin 150 bin üyesi arasında ortak alanı kullanmak için ayda 220 dolar ödeyen de var, 50 kişilik bir ofis için 22 bin dolar ödeme yapan da, “Kimse bir ortak çalışma alanı şirketine 20 milyar dolar yatırım yapmaz. Böyle bir şey yok” diyor Neumann, “Değerlememiz ve bugünkü büyüklüğümüz gelir çarpanından ziyade enerjimiz ve maneviyatımıza dayanıyor.”

Bu kesinlikle doğru – şirket 2017’de tahmini 1,3 milyar dolar gelir elde etme yolunda ilerliyor (faaliyet kârı yüzde 30 civarında), bu da şirkete daha nakit akışı çarpanı olarak elde ettiğinden daha yüksek bir fiyat-satış oranı sağlıyor. Ama bu “enerji ve maneviyat” primi nasıl ölçerseniz ölçün yüksek görünüyor. Son’un 20 milyar dolarlık değerlemesi üye başına 133 bin 333 dolar anlamına geliyor – her üye şirkete yılda ortalama 8 bin dolar gelir sağlıyor. Bu değerleme rakamına göre şirketin yönetimindeki her bir metrekarenin fiyatı 20 bin dolar. Oysa Austin gibi bir teknoloji üssünde A sınıfı gayrimenkulün metrekaresi 3 bin 500 dolar.

Benchmark, Fidelity, Goldman Sachs ve JPMorgan gibi kuruluşlar WeWork’e 1,5 milyar dolar yatırım yapmıştı, geleneksel ölçüm teknikerinin şirketin bozguncu modelini yansıtmadığını fikrine dayanarak, Benchmark’tan Bruce Dunlevie, “Canlı ve eğlenceli bir ortam yaratıp burayı iş yeri deneyimine enerji kazandıran heyecanlı insanlarla dolduruyorlar” diyor.

JPMorgan Genel Müdürü Jamie Dimon da WeWork’ün bir yaşam tarzı olarak nitelendiriyor: “Gayrimenkul sektöründeki herhangi bir şeyden farklı, hibrid bir ağırlama ve teknoloji şirketi yarattılar.

Ama yeni kurulmuş şirketlere hizmet vermek sizin bir yere kadar götürür. Yatırımcıların – özellikle Son’un – WeWork’e yönelmesinin sebebi, şirketin hemen hemen herkesin ofis deneyimini değiştirebilecek olması. Son birkaç yılda GM, GE, Samsung, Salesforce, Bank Of America ve Bacardi gibi şirketlerle anlaşan WeWork, bu yılın başında da bir binanın tamamını IBM’e tahsis etti ve şu anda büyük şirketler, WeWork’ün aylık satış gelirinin yüzde 30’unu üretiyor.

WeWork New York Office
“WeWork genel merkezinin New York’ta olmasının tek nedeni başlangıçta burada olması, bir Amerikan şirketi olmamız değil” diyor Adam Neumann.

Adam Neumann ve Miguel McKelvey dünyanın karşı uçlarında büyümüş ama çocuklukları kısa sürmüş ve topluluk kültürü içinde geçmiş. Neumann İsrail’de iki doktorun çocuğu olarak dünyaya gelmiş; anne ve babası o küçükken boşanmış. 22 yaşına gelene kadar 13 farklı yerde yaşamış; buna Indianapolis’te geçen iki yıl ve annesinin doktorluk yaptığı Kibbutz’da kaldığı kısa süre de dahil. Ağır bir şekilde disleksi olan Neumann üçüncü sınıfa kadar okuma yazma öğrenememiş ama yine de İsrail donanmasının elit subay programına girme hakkını kazanmış. Terhis olduktan sonra profesyonel modellik yapan, eski bir Miss Teen İsrail olan kızkardeşi Adi ile birlikte yaşamak için New York’a gitmiş.

Bu arada McKelvey, Eugene, Oregon’da paradan çok ülkelere değer veren aktivist bekar annelerden oluşan bir kolektifte büyümüş. Sık sık değiştirdikleri evlerinin kapısının önüne federal gıda yardımları bırakırmış. McKelvey, aile Volvosu’nda otomobilin tabanındaki pas deliklerinden aşağı küçük plastik toplar bırakır ve bunların aracın arkasında zıplamasını seyredermiş. King’s Table büfesine yaptıkları yıllık yolculuklara bayılan McKelvey, “Alabildiğin kadarını almak için mücadele etmek yerine istediğin kadar yiyebilmek bir imtiyazdı” diyor, bedava kahve, bira ve atıştırmalıkla dolup taşan bir merkezi incelerken, “Midem bulanana kadar kaselerce soft dondurma yerdim” diye de ekliyor. Yetenekli bir öğrenci olan McKelvey, 2.03’lük boyuyla Colorado College’de basketbol oynamış, sonra Oregon Üniversitesi’ne transfer olmuş. Burada üniversite liginde oynamanın yanısıra mimari alanında sıkı bir eğitim almış.

Ortak bir arkadaşları vasıtasıyla New York’ta tanışan ikili, geçmişleri ve rekabetçi doğaları nedeniyle kısa sürede dost olmuş. Kısa süre önce bebek giysisi şirketi Egg Baby’yi kuran (firmanın en çok satılan ürünü Krawler adı verilen dizlikli pantolonlardı) Neumann, mekanın bir kısmını başkalarına kiralıyordu. McKelvey de mimarlık yapıyordu (American Apparel gibi müşterilerine mağaza tasarımları hazırlıyordu). Neumann bölümlere ayırabilecekleri ucuz bir yer kiralayıp burayı ofis olarak daha pahalıya kiraya verme planlıyla çıkageldi.

Neumann evsahibi Joshua Guttman’ı Brooklyn’de kendisine bir kat kiralamaya ikna etti ve Green Desk’i kurdu – çevre dostu bir ortak çalışma mekanı. Çok tutuldu. Neumann ve McKelvey Manhattan’da büyümenin yollarını aramaya başladı. Buna karşılık Guttman, Brooklyn’de binalarında boş yerleri doldurmak istiyordu. İkili, hisselerini Guttman’a 3 milyon dolara sattı ve kazancını Manhattan’da bir ortak çalışma projesine yatırdı. Gayrimenkul kültürle buluşuyordu. Bütün bunlar 2010’da oldu; yedi yıl sonra ikininin WeWork’teki hisselerinin toplam değeri 4,3 milyar dolar.

WeWork’ün genel merkezinin kalbinde, şirketin 163 mekanının Google Map üzerinde gösterildiği 60 inçlik dokunmatik bir ekran bulunuyor. WeWork’ün tescilli yazılımı hippileri çağrıştıran özel sosu veriye dönüştürüyor. Parmağınızla ekrana tıkladığınızda karşınıza inşaat, teslimat ve bakımla ilgili güncellemeler geliyor. Parmağınızı ekran üzerinde kaydırarak hareket ettirdiğinizde potansiyel yeni semtleri, buralardaki toplu taşıma hizmetlerinin, kahve dükkanlarının, spor salonlarının ve olgunlaşmış bir yerleşime işaret eden yakındaki perakende markaların listesiyle birlikte görüyorsunuz. “Alüminyum ve cam satın almak, su tesisatının, havalandırmanın, Wi-Fi’ın çalıştığından emin olmak zorundalar” diyor Benchmark’tan Bruce Dunlevie, “Hassas bir iş.”

WeWork, bütün bu pislikle başa çıkmak için karmaşık bir teknolojik ve lojistik sistem kurdu ve eylül ayında 10 yeni yer açtı; 2014’e dek genellikle bir yılın tamamında açtığından fazla. Bazı açıklardan WeWork gayrimenkul yöneticisinden ziyade bir havayolu şirketine benziyor -bir taraftan maksimum sayıda koltuğu sığıştırmaya çalışırken diğer taraftan da kimsenin ekonomi sınıfında uçmaktan nefret etmemesi için yeterli kolaylık ve avantajları sağlıyor.Tek bir fazladan masa, on yıllık bir süre içinde 80 bin dolarlık satış anlamına gelebilir. Ama standart mekanıyla bir Boeing 777’nin aksine her projenin kendine has boyutları ve zorlukları var. WeWork eski gümrük, bira fabrikalarını, ambarları ve Şanghay’da eski bir afyon fabrikasını dönüştürdü.

WeWork, tek bir çivi bile çakmadan önce her milimetreyi en iyi şekilde değerlendirmek için mekanı 3B tarayıcılar kullanarak ölçüyor ve her katın tasarımını kolaylaştırmak için sanal gerçeklik modelleri oluşturuyor. Ortak mekan, masalar ve konferans odaları arasında doğru dengeyi bulmak için ısı haritalandırması teknolojisi trafiği ve kullanımı takip ediyor. “Ev sahipleri sadece alüminyum satıyor. Biz iPhone yapıyoruz” diyor şirketin büyüme yöneticisi ve çılgın bilimcisi David Fano.

Ölçek, fiyat avantajları yarattığı gibi WeWork’ü eşsiz bir uzmanlıkla donattı. 2010’dan bu yana Neumann’ın ekibi, 4 bin 350 ton alüminyum çerçeve monte etti, 1,1 milyon metrekare cam duvar taktı, 820 bin metrekare meşe zemin döşedi ve 12 bin telefon kulübesi yerleştirdi. WeWork her şeyi kendisi yapıyor: Mekan arama, sözleşme, iç tasarım. WeWork, taktığı kilometrelerce cam duvarı sabitlemek için kullandığını binlerce kirişi bile kendisi üretiyor. Bu yıl şirketin artan teknoloji verimliliği ve muazzam satın alma gücü, yeni masa ekleme maliyetini yüzde 45 düşürerek 8 bin 550 dolara çekti.

Bir şirketin personel sayısı yedi yılda iki kişiden 2 binin üzerine çıkınca beliren insani sorunlarla karşılaştırınca işin inşaat tarafını halletmek kolay gibi görünüyor. Başka büyüme sancıları da yaşanıyor: Temizlik işçileri sendikasıyla 2015’teki kavga, 2016’da tahminlerin aşağı çekildiğini gösteren belgelerin basına sızması, aynı yıl şirketin çalışanlarının yüzde 7’sinin işten çıkarılması gibi. Şirket, aşırı çalıştırıldıkları ve ücretlerinin eksik ödendiği iddiasıyla eski çalışanları tarafından mahkemeye verildi. Kısmen bu sorunlara yanıt olarak McKelvey kısa süre önce “kültür yöneticisi” görevini üstlendi – kültürün temel ürünü olduğunu iddia eden bir şirket için kulağa fazlasıyla ironik bir unvan.

Neumann da, kendi payına, maço, askeri bir tarzın yerine daha profesyonel bir tutumu benimsemiş, “Korkuyla motive etmenin etkili olmadığının farkına varmış. Korkunun olumlu bir şey olduğunu düşünürdü” diyor McKelvey, “Adam, artık insanlara onurlu ve saygılı muamele etmenin, onlara pozitif enerji vermenin çok daha iyi bir yol olduğunu biliyor ve bunu yapmakta da inanılmaz becerikli.

Bu değişimi sorduğumuzda Neumann bir anlığına masanın yüzeyini seyre dalıyor. Sonrasında da “Kaç kuruluş bir muhabire bunu söyleyen bir kurucuyla rahat edebilir ki? Benim açımdan sorun yok. İşte bu bahsettiğimiz türden bir kültür?” diyor.

Neumann değişimi eşi Rebekah Platrow Neumann‘a borçlu olduğunu söylüyor. Work’ün ilk marka yöneticisi olarak çalışan Rebekah, kocasını bir ay ofiste izledikten sonra bu kusura dikkat çekmiş. Neumann eleştiriyi ciddiye almış: “Manevi rehberimle buluştum ve bir terapiste gittim. Pozitif bir yerden yaklaştığım takdirde herkesin kendini daha iyi hisseceğini, benim daha mutlu olacağımı, ama en önemlisi şirketin daha iyi işleyeceğini fark ettim.

Masayoshi Son’un nihayetinde 4 milyar dolarlık bir çekin altına imza atmasını sağlayan 12 dakikalık tur sırasında Neumann’ın sadece bir mekanı gösterecek zamanı oldu: WeWork’ün yarı yarıya Apple Store, yarı yarıya Home Depot olan AR-GE merkezini.  Kapıları, lambaları, aparatlara, kilitlere, kablolarla dizüstü bilgisayarlar, dokunmatik ekranlar ve iPhone’lar bağlanmış. Test edilen bir masa var – kimlik kartınızı geçirdiğinizde, otomobillerin sürücü koltuğu gibi önceden kaydedilmiş ayarlara dönüyor yüksekliği değişiyor. Yanındaki prototip telefon kulübesinde ışık ve sıcaklık kullanıcının tercihlerine göre ayarlanabiliyor. Raf maliyeti 3 bin dolar olan anahtarsız giriş sisteminin yerini ucuz bir Raspberry Pi bilgisayarıyla çalışan 400 dolarlık versiyonu almış.

WeWork her ofisi her kullanıcıya uyarlanabilen dev bir bağlantılı aygıta dönüştürmeyi planlıyor. WeWork’ün yönetim kurulunda yer alan Softbank Başkan Yardımcısı Ron Fisher açısından, bu teknolojik sıçrama yatırımın temel itici gücüydü çünkü bu, WeWork’ün büyük bir verimlilikle yüzlerce mekanı kapsayacak şekilde ölçek büyütmesine ve milyonlarca üyeye hizmet götürmesine imkan tanıyor. Neumann’a göre teknolojiye dayalı bu verimlilik kendi başına bir ürün haline gelecek, WeOs gibi birşey. Bu da ortak çalışmayla bağlantısı olmayan şirketler için bile WeWork’ü vazgeçilmez kılacak. WeWork bu şirketlerin ofislerini tasarlayabilecek, inşa edebilecek ve yönetebilecek. WeWork’ün teknolojik birikimini kiralaması; topluluk oluşturmak ve mekanın sorunsuz işlemesini sağlamak için şirket yöneticilerinin çalıştırılması gibi yollarla ek gelir de elde edilebilir.

Hem WeOS’un hem de süregiden küresel genişlemenin üstesinden gelmek için WeWork’ün Neumann’ın “trilyon dolarlık soru” olarak adlandırdığı meseleyi çözmesi gerekiyor – McDonald’s büyüklüğünde bir ölçeğe ulaştığında her WeWork mekanının otantikliği ve zanaatkarlığı nasıl korunacak? “Moral ve ilham vermesi için tüm mekana – her odaya, sandalyeye, masaya – özen göstermemiz gerekiyor” diyor McKelvey ve ekliyor: “Ekip üyelerinin mekanı yönetecek ve topluluğu teşvik edecek şekilde eğitmemiz gerekiyor. Bütün bunları yaparsak insanlara ilham veren bu pozitif enerjiyi üretiyoruz.

İlgili Makaleler

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir